Lejos del asalariado y poco atractivo para el inversor: la “Doble Nelson” que golpea al ladrillo

Un ahorrista que compre un departamento en el barrio de Nueva Córdoba, en Córdoba capital, en este momento, tardará 52 años y cinco meses en recuperar su inversión.

Si la operación es en el centro de la ciudad, 48 años y medio; si es en Alberdi, 46 años; si es en barrio General Paz, 45 años y cinco meses; y si es en Alta Córdoba, 43 años y ocho meses.

Los números pertenecen al acuerdo realizado por La Voz con la consultora MV Real Estate, a través del cual se analiza de manera integral los datos de oferta y demanda de inmuebles que se publican en Clasificados La Voz.

Los resultados representan un claro indicador de uno de los factores que golpean al mercado inmobiliario actual: la pérdida de rentabilidad de la inversión en ladrillos.

Según el relevamiento de MV Real Estate, en 2016 un departamento en Nueva Córdoba dejaba una renta anual promedio del 4,5 por ciento en dólares; hoy, apenas llega a 1,9 por ciento.

Lo mismo sucedió en Alta Córdoba, que bajó de 5,1 por ciento a 2,2 por ciento; en General Paz, que pasó de 4,2 por ciento a 2,2 por ciento; en Alberdi, que cayó de 5,2 por ciento a 2,2 por ciento; y en el Centro, que se redujo de cinco por ciento a 2,1 por ciento.

La serie histórica de rentabilidad que elabora la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) desde mayo de 2017, muestra una perspectiva similar: hace cuatro años, un inmueble tipo de un dormitorio –departamento de 40 metros cuadrados, con living-comedor, cocina, baño y balcón, ubicado entre cuarto y sexto piso, y con una antigüedad no mayor a cuatro años– en Nueva Córdoba, Centro o General Paz, dejaba una renta promedio superior al cinco por ciento. Hoy, apenas supera el dos por ciento.

“Son tres los factores que llevan a que en la actualidad el inmueble no genere tanto interés: primero, la inseguridad jurídica; segundo, la rentabilidad casi nula; y tercero, un mercado que hace tres años tiene tendencia a la baja”, resume Matías Merguerian, socio de MV Real Estate.

Más baratos, pero más caros

Las estadísticas de la Cacic muestran que el precio del metro cuadrado en dólares “billete” tocó su último pico a fines de 2017, con 1.885 dólares en el Centro, 2.095 dólares en General Paz y 2.374 dólares en Nueva Córdoba.

Desde la devaluación de abril de 2018, en tanto, los valores no pararon de caer y hoy se ubican en 1.390 dólares, 1.488 dólares y 1.750 dólares, respectivamente.

Pero este abaratamiento en moneda estadounidense, si bien beneficia al ahorrista que posee esa divisa, no logra activar la demanda del consumidor final, cuyo salario en dólares se ha deteriorado en cuanto a su poder adquisitivo.

El mercado inmobiliario en Córdoba

En marzo de 2017, un trabajador registrado del sector privado cordobés necesitaba 1,7 salarios para poder comprar un metro cuadrado de un departamento en Nueva Córdoba. En marzo pasado, requería más del doble: 3,7 sueldos.

“Aunque vienen cayendo, los inmuebles para el mercado siguen estando caros. Lo que sucede es que estamos tardando en encontrar el piso: por ejemplo, en 2012, cuando se impuso el cepo cambiario, el mercado de Córdoba pesificó los valores y eso significó que de golpe bajaran 35 por ciento en dólares. Ahora no hay dinámica y es porque la gente no está dispuesto a pagar lo que se cotiza”, resume Merguerian.

Un ejemplo –agrega– son los más de 1.800 avisos de ventas de departamentos en Nueva Córdoba que figuran en Clasificados La Voz: tienen un precio promedio de publicación de 67.455 dólares, cuando hoy ya a 50.000 cuesta venderlos.

“Hay gente que se quedó en 2007 cuando valían 90.000 dólares y eso confunde a todo el mercado. Esos valores no existen más. En paralelo, los alquileres en pesos quedaron retrasados en relación al dólar y eso carcome la renta. Además, los gastos de expensas pesan cada vez más sobre el total de costos que paga el arrendatario y hacen que sea difícil subir más los alquileres”, explica Merguerian.

Por ese motivo, considera que para recuperar rentabilidad, el mercado no tiene otro camino que aceptar una mayor caída en los precios de venta en dólares.

Especulación e impuestos

Para Agustín Tea Funes, presidente de la Cacic, otro factor que incide es la inestabilidad de la divisa estadounidense: lo usual en el mercado inmobiliario es que, cuando hay una fuerte devaluación, los precios en dólares bajen y tienten a quien tiene el billete en la mano.

“Normalmente, ante una suba del dólar, si el nuevo valor se estabiliza, la gente ya sale a comprar con sus ahorros más valorizados. Pero ahora tenemos mucha gente que espera a que vuelva a los niveles que tuvo a fines del año pasado, de casi 200 pesos. Ha pasado a ser un mercado de pura especulación”, indica Tea Funes.

Pero más allá de los factores económicos, también opina que otra arista que juega en contra de la inversión en inmuebles es la impositivo. Por ejemplo, un profesional que paga Monotributo, si ya tiene un departamento o una cochera, y compra otra, cuando supera las cuatro unidades diferentes de facturación, debe transformarse en responsable inscripto.

No obstante, la visión de la Cacic es que si bien la rentabilidad bajó, el ladrillo sigue siendo una inversión segura y buena a largo plazo.

“Mucha gente prefiere refugiarse en un plazo fijo, que aporta una rentabilidad más alta, pero al capital lo deja fijo. Al que mira el número mensual no le conviene. Pero con los inmuebles, a la larga, además de que se obtiene una renta en pesos, hay un capital en dólares que siempre se termina revalorizando”, destaca Martín Dahan, tesorero de la Cámara.