Hay un dato que parece un contrasentido. Construir un edificio en Buenos Aires cuesta hoy cerca de 1.500 dólares por metro cuadrado, casi el doble de lo que costaba en 2020. Los departamentos, en cambio, no acompañaron esa suba: el metro usado ronda los 2.200 dólares y se movió apenas unos puntos en el último año. Hacemos la cuenta: entre el terreno, la obra, los impuestos y la comercialización, el margen del desarrollador quedó reducido a casi nada, y en varios proyectos directamente da negativo. Con esos números, podríamos esperar que nadie comprara terrenos. Está pasando lo contrario: la tierra es hoy la mercadería más demandada del rubro, y los buenos terrenos se disputan. ¿Cómo se explica?
La respuesta tiene que ver con el ladrillo, pero está principalmente en la economía.
La Argentina se encareció en dólares. Ese fenómeno que cualquiera comprueba en el supermercado o comprando un pasaje tiene una traducción directa para el que trabaja con capital líquido: el dólar quieto compra cada vez menos adentro del país. Menos horas de trabajadores en obra, menos materiales, menos metros. Guardar dólares dejó de ser resguardo de valor y pasó a ser una potencial pérdida en cámara lenta.
Ahora bien, ¿quién compra tierra en este contexto? No es cualquier inversor buscando refugio. Son los desarrolladores, PYME y no tan PYME. El motivo es más simple y más potente que cualquier especulación: la tierra es su materia prima. Un desarrollador sin terrenos es una fábrica sin insumos. Sirve una comparación que muchos lectores van a reconocer. Durante el gobierno anterior, el que vendía productos importados se hacía de toda la mercadería que podía, porque la compraba a dólar oficial sabiendo que la iba a vender a un precio cercano al blue. Especulaba y también se estaba asegurando su capacidad de trabajar mañana a los precios de hoy. El desarrollador que hoy tiene liquidez hace exactamente eso con la tierra. Compra su insumo ahora porque todo indica que reponerlo después va a costar más, y porque el insumo bueno, el lote bien ubicado en una zona con demanda, no se fabrica ni se importa: hay el que hay.
Un desarrollador sin terrenos es una fábrica sin insumos. Foto: gentileza Terres.
Esto explica algo que desconcierta incluso a gente del rubro. En teoría, el precio de un terreno sale de una cuenta hacia atrás: al valor de venta futuro del edificio se le resta el costo de obra, los impuestos, la comercialización y la ganancia del desarrollador, y lo que sobra es lo que se puede pagar por la tierra. Con los números de hoy, esa cuenta da un margen inexistente. Si los desarrolladores compraran solo por esa cuenta, no comprarían. Y sin embargo están dispuestos a pagar incluso de más por los lotes buenos y defendibles en zonas potencialmente demandadas. ¿Por qué? Porque miran de reojo el proyecto de hoy, pero están comprando la posición para el mercado de mañana.
La apuesta es concreta: que el crecimiento del crédito hipotecario, cuando se consolide, empuje la demanda contra una oferta de vivienda nueva que es limitada y lenta de reaccionar, y que ese empuje suba los precios de venta lo suficiente para pagar un margen que hoy en muchos casos no existe. La oferta de departamentos nuevos no se expande de un día para el otro: entre que se compra un terreno y se entrega un edificio pasan cuatro o cinco años. El que quiera vender departamentos en ese mercado futuro tiene que comprar la tierra ahora. El que espere a que los números cierren para comprar va a llegar a comprar caro, o a no comprar.
Es cierto que en las zonas de menor demanda la historia es otra: ahí el costo de construcción sí presiona sobre el precio del lote, los dueños no siempre convalidan la baja, y el resultado se reduce a una baja de las operaciones. Por eso la poca oferta en esos barrios. Pero ese es el margen del fenómeno, el centro está en las zonas donde la demanda futura es defendible, y ahí la tierra se compra aun pagando por encima de lo que la cuenta de hoy justifica.
Para Akerman, los terrenos se siguen vendiendo pese al alto costo de construir: “Son materia prima, no rentabilidad inmediata”. Foto: gentileza Terres.
Los terrenos no se venden a pesar de que construir esté caro y el margen no exista. Se venden porque son materia prima, no rentabilidad inmediata. Aseguran hoy el insumo de un negocio que va a existir cuando el crédito madure y la demanda apriete contra una oferta que no puede reaccionar rápido. Es difícil apostar a la Argentina una vez más, pero parece que los desarrolladores lo están haciendo. Para el que tiene un terreno, la pregunta decisiva sigue siendo una sola: no cuánto pido, sino qué se puede hacer acá, y quién lo va a querer hacer.
*Arquitecto. Fundador de Terres, plataforma de comercialización de terrenos en CABA
SN
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