Cómo es el primer fondo cordobés para invertir en ladrillos desde $ 100 mil

 La Comisión Nacional de Valores (CNV) está dando el visto bueno al lanzamiento de un nuevo producto de inversión que funciona muy bien en el mundo, pero que aquí todavía no había sido desarrollado. Se trata de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) para el sector inmobiliario.

A fines de marzo se aprobó el primero del país y ya tiene todo listo para ser habilitado el primero del interior, que se destinará a desarrollos en Córdoba.

Se trata del FCIC Inmobiliario de Dracma, la sociedad gerente de fondos cordobesa que también es agente de Bolsa, que podrá movilizar inversiones por hasta 60 millones de dólares (al tipo de cambio oficial) con una primera emisión por 500 millones de pesos que saldrá en mayo.

El momento está pensado cuando concluye la primera etapa del blanqueo (que permite ingresar con un impuesto especial del cinco por ciento), ya que estos productos son aptos para este plan.

“Se trata de un producto innovador que une el mercado inmobiliario con el de capitales. Permite invertir en proyectos inmobiliarios de gran escala con un monto muy bajo, diversificar las colocaciones, que permite salir en cualquier momento y con control de la CNV”, explica John Walker, vicepresidente de Dracma.  

Destinatarios

El fondo apunta a distinto tipos de inversores: al financiero le da oportunidad de diversificar y colocar parte de su dinero en “ladrillos”; y al tradicional que compra inmuebles le permite ingresar con menor inversión y le da liquidez.

El monto mínimo para ingresar es de sólo 100 mil pesos y la cuotaparte del fondo se puede vender en el mercado secundario ya que tiene cotización pública.

Este tipo de fondos fueron creados en la ley de 2018, pero recién empezaron a tener impulso el año pasado luego de que se realizó una modificación fiscal: los FCIC no pagan el Impuesto a las Ganancias y así se evita la duplicación (lo abona el cuotapartista cuando recibe los beneficios).

Primeros proyectos

El FCIC que lanza Dracma, si bien tiene un monto máximo de captación, se irá componiendo de emisiones parciales. A diferencia de los fondos abiertos, los cerrados tienen un plazo y en este caso es de cinco años, con posibilidad de extenderlo por un período similar.

“Queremos invertir en tres o cuatro proyectos, con productos de alta demanda, de distinto tipo pero montos similares. La idea es que, en 18 meses, estén los tres primeros con una inversión cercana a 10 millones de dólares”, dice Walker y anticipa que este es el primer fondo que instrumenta Dracma pero ya tuvieron consultas desde otros sectores, como el agro.  

Para cada desarrollo, se forma un fideicomiso ordinario al cual aportan el fondo y la desarrollista.

El primero, es un edificio de departamentos que desarrolla Grupo Elyon. Tiene 110 departamentos y 71 cocheras y está ubicado en Nueva Córdoba (calle Vélez Sarsfield al 600, al lado de otro edificio de la misma empresa que ya está un 40 por ciento vendido). La sociedad gerente está en negociaciones para cerrar otros dos proyectos que se sumarán al fondo: uno de housing en un barrio, y el otro, un loteo abierto.

“En este primer caso, la constructora aporta el desarrollo, el terreno y la estructura de comercialización. El fondo pone hasta el 75 por ciento del costo de la obra y esto permite que la construcción avance sin depender de la preventa. Además, posibilita darle financiamiento al comprador final de las unidades”, agrega el directivo de Dracma.

Para la desarrollista este instrumento implica un gran avance en el financiamiento de los proyectos. “Lo que en general hace una desarrollista en Argentina es conseguir la tierra, algo de capital propio o de inversores y se basa en la preventa para avanzar la obra, en un modelo de mucho riesgo por los ciclos económicos”, recuerda Martín Teicher, director de Grupo Elyon.

“En cambio, con el fondo, nos garantizamos el capital desde el inicio, sin necesidad de salir a vender hasta el final, y se nos amplía el mercado porque podemos llegar a pequeños ahorristas que quieren estar atados a una moneda que cubra la inflación pero no quieren o no pueden tener un inmueble. Además, captamos dinero del mercado de capitales que hoy no va a actividades productivas”, acota el desarrollista.

Cómo es el negocio

Un elemento distintivo del inversor de fondos (frente a quien compra un inmueble en forma directa) es que permite colocar dinero en diversos proyectos. Quien compra una cuota parte del FCIC, primero participará en el desarrollo de Elyon pero luego también tendrá una parte de las otras iniciativas y, además, tendrá posibilidad de ingresar en las emisiones siguientes.

El negocio en este caso es una inversión inmobiliaria “en pozo” ya que se construye el edificio y luego se venden las unidades. La rentabilidad estimada en promedio para los cinco años es de UVA (inflación) más un 12 por ciento. Cada inversor puede elegir retirar sus beneficios en dinero (pesos) o bien, puede optar por comprar un inmueble con su parte. Walker señala que a partir de los 30 meses comienzan las “ventanas de liquidez”, es decir que se hacen devoluciones parciales del capital más el rendimiento según la situación de cada momento.

“Tenemos clientes que quieren cubrirse en la moneda ‘ladrillo’ pero no quieren el departamento, compran en pozo y después salen. Para ellos, este vehículo de inversión es mucho más sano. Y luego, vendemos al cliente final cuando está el edifico en las últimas etapas, que es mucho más sencillo”, concluye Teicher.